Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

 

Одно из первостепенных прав ребенка – это его право на жилье. Оно гарантируется ему как Конституцией, так и Семейным кодексом. Помимо прочего в Гражданском кодексе указано на то, что до 14 лет дети должны проживать совместно с их родителями.

Законодательная база

Российское гражданско-правовое законодательство допускает возможность продажи квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику до 18 лет. Но такая сделка может состояться исключительно при участии органов опеки, которые выполняют надзорные функции в части соблюдения прав детей. В этом состоит ключевая особенность купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних собственников.

Если разрешение со стороны опеки так и не было получено, то такая сделка аннулируется и расторгается согласно судебному решению. При этом продавец должен будет вернуть уплаченные деньги покупателю, но и компенсировать ему полученные убытки.

Необходимость продажи квартиры с долей ребенка может возникнуть по ряду причин:

  1. Родители накопили необходимую сумму и решили переехать в более просторную квартиру.
  2. Развод родителей и связанная с ним необходимость размена имущества.
  3. Родителям срочно нужны деньги на лечение и они вынуждены переехать в меньшее по площади жилье.
  4. Родители хотят переехать в другой район с более развитой инфраструктурой или более благоприятной экологической обстановкой.
  5. Возникшая необходимость переехать в другой город по работе.

Разрешение органов опеки

Несмотря на то, что дети считаются ограниченно дееспособными, а выражать их интересы должны родители, участие органов опеки необходимо при заключении сделки купли-продажи для недопущения ущемления интересов ребенка.

Уполномоченные органы должны проследить, что в результате продажи квартиры ребенок получит долю в собственности, которая по цене или по квадратуре не уступает той, которой он владеет сейчас.

Таким образом, при продаже жилья с несовершеннолетним ребенком допускается несколько вариантов:

  1. Если после продажи квартиры на него оформляется равноценная или большая доля в новом жилье.
  2. Если после продажи квартиры новая недвижимость не покупается, но на ребенка регистрируется доля в собственности в любом другом месте. Например, ребенку выделяется доля в квартире его бабушек или дедушек.
  3. На банковский счет ребенка кладется сумма, эквивалентная стоимости его доли в квартире. Этими деньгами родители распоряжаться не вправе, а ребенок сможет воспользоваться ими после достижения 18 лет.

В исключительных ситуациях органы опеки могут пойти на уступки и разрешить продажу квартиры без выдела эквивалентной доли. Например, если речь идет о здоровье ребенка и квартира продается для того, чтобы выручить средства на его лечение.

Необходимость получения разрешения от опеки пропадает только после достижения ребенком 18 лет. С этого момента он считается полностью дееспособным и вправе сам заключать сделки.

Но иногда дееспособность достигается ребенком раньше – к 16 годам. Например, если он устроился на работу, занимается предпринимательством или женился.

Опека дает одобрение на сделку с учетом заявления от родителей и представленных ими документов. В частности, оценивается не только доля ребёнка в новом жилище, но и экологическая обстановка по новому адресу, наличие инфраструктуры, более высокооплачиваемой работы для родителей, подходящих для ребенка климатических условий, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и пр.

Органы опеки сравнят нынешние и перспективные условия проживания и вынесут свое решение. Если интересы ребенка по их мнению соблюдены должным образом, то родители получат письменное разрешение на сделку.

Причины отказа

Отказ органов опеки может стать неприятным сюрпризом и привести к срыву сделки, поэтому стоит заранее ознакомиться с возможными причинами такого решения. Органы опеки могут отказать родителям в заключении сделки, руководствуясь следующим мотивами:

  1. Недвижимость, оформляемая на ребенка, не должна быть меньше предыдущей. В крайнем случае, ребенок должен получить эквивалентную долю. Например, родители хотят продать квартиру, приобрести ребенку комнату и полностью оформить ее на него. Но органы опеки отказали им, так как ребенок должен быть прописан совместно с родителями, а на двоих такой площади будет недостаточно.
  2. Доля ребенка должна быть аналогична той, которая есть у него в текущий момент. Например, если несовершеннолетний сейчас владеет ½ недвижимости, то даже при покупке жилья большего по площади ребенку должна быть выделена там половина.
  3. Родители планируют продать единственное жилье в собственности и оформить новую квартиру в рассрочку или ипотеку.
  4. Новое жилье планируется купить в доме, который находится на этапе строительства, и в текущий момент нет возможности выделить там доли детям.
  5. Новое жилище не соответствует санитарным нормам к жилому помещению. Например, в квартире или доме отсутствуют удобства и коммуникации (электричество или водопровод).
  6. Недвижимость расположена в местности с неразвитой инфраструктурой (например, поблизости нет школы или детского сада) или там, где она вообще отсутствует.

Документы

Для получения разрешения в органах опеки требуется собрать следующие документы:

  • заявление;
  • паспорта родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
  • предварительный договор купли-продажи, подтверждающий выделение доли ребенку в новой квартире;
  • свидетельство о браке;
  • техпаспорт и выписка из ЕГРН на квартиру для продажи и для покупки;
  • выписку из лицевого счета и домовой книги по старому и новому адресу.

Для заключения сделки купли-продажи помимо разрешения от опеки необходимо подготовить такие документы:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру – это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.
  2. Паспорта от всех собственников.
  3. Выписку из ЕГРН – запрашивается в Росреестре и подтверждает сведения о правообладателях и отсутствии обременений на квартиру в виде залога и ареста.
  4. Технический паспорт из БТИ.
  5. Кадастровый паспорт из Росреестра.
  6. Выписку из лицевого счета и домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе по месту жительства.

Аналогичный комплект документов предъявляется собственником продаваемой квартиры.

Стороны должны будут заключить договор-купли продажи в письменном виде и сослаться в нем на собранные документы.

Сам договор купли-продажи не подлежит регистрации, но родители должны будут зарегистрировать в Росреестре отчуждение прав собственности на продаваемую квартиру и внести отметку в реестр о вступлении в права собственности в отношении нового жилья.

За процедуру государственной регистрации взымается госпошлина в размере 2000 руб.

Как проходит сделка

Сделка купли-продажи квартиры с участие несовершеннолетних предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Получение разрешения от опеки, в котором прописывается адрес старой квартиры и месторасположение нового жилья. Такое разрешение действует месяц.
  2. Ребенок и родители выписываются из продаваемой квартиры.
  3. Заключается договор купли-продажи. Согласно требованию закона при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего такая сделка должна быть заверена нотариально в присутствии обоих родителей.
  4. Переоформляются права собственности по новому месту жительства.
  5. Несовершеннолетнего регистрируют по новому адресу через региональное подразделение УМВД.
  6. Родители приносят в органы опеки документы, подтверждающие то, что ребенку было предоставлено равноценное предыдущему месту жительства имущество (это копии договора купли-продажи, выписка из ЕГРН).
лишение премии работника по тк рфРасчет пенсии по старости — произведите его у нас!

В каких случаях работника могут лишить премии? Подробно об этом читайте в нашей статье.

Оплата труда при сменном графике работы — сложный вопрос. Подробно изучить его вы можете здесь.

Возможные проблемы

Проблемы в оформлении сделки и получении согласия от опеки могут возникнуть из-за отсутствия второго родителя, особенно если его местоположение неизвестно или при его несогласии со сделкой.

В такой ситуации необходимо предварительно получить разрешение суда на проведение операции по купле-продаже недвижимости.

Также сложности могут возникнуть при желании родителей приобрести новую квартиру в ипотеку. Выходом из ситуации может стать оформление нотариально заверенного обязательство выделить доли несовершеннолетним после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с жилья.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

ПОДЕЛИТЬСЯ