Особенности продажи квартиры без согласия супруги и другого собственника

 

Для заключения сделки купли-продажи квартиры нужно получить согласие супруги или прочих собственников. Нередко это правило игнорируется, что ведет к весьма неприятным последствиям.

Зачем нужно согласие супруги или собственников?

Квартира, приобретенная в период брачного союза, автоматически попадает в совместно нажитое имущество. Даже если супруг не вкладывал в приобретение недвижимости собственные средства, он обладает правом на половину данной квартиры.

В таком случае не имеет значения, на кого именно оформлены права собственности на квартиру, супруга может быть просто в ней прописана и не входить в число правообладателей. Такое правило содержится в ч.1 ст.256 ГК РФ и ч.1 ст.34 Семейного кодекса.

С учетом того, что вторая половина обладает законными правами на 50% собственности в квартире, на совершение гражданско-правовых сделок купли-продажи или дарения необходимо получать ее согласие.

Даже развод не дает права на освобождение от получения согласия у бывшей супруги, если квартиры была куплена в браке.

Она в любой момент может обратиться в суд для раздела имущества (срок давности по таким делам составляет 3 года, но он может быть восстановлен).

Если квартира находится в общедолевой собственности, то действует правило о преимущественном праве покупке доли другими собственниками. Оно обозначает, что первоначально продавец обязан предложить свою долю другим собственникам, а только потом он может продавать ее на свободном рынке другим лицам.

Причем продавец не вправе заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по сниженной стоимости), чем он предложил другому собственнику.

Можно ли продать квартиру без согласия?

По закону распоряжаться нажитым в брачном союзе имуществом супруги должны совместно, поэтому согласие необходимо. Но теоретически допускается продажа квартиры без согласия супруги или других собственников.

В процессе приема документов в Росреестре на перерегистрацию прав собственности письменное согласие могут и не потребовать, специалисты регистрирующего органа переоформят квартиру на имя покупателя без него.

Проблемы возникают уже после того, как сделка совершена: тогда собственник другой доли или супруга может аннулировать сделку.

Но есть несколько законных оснований, при которых допускается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

  1. Если квартира была получена супругом на безвозмездной основе через оформленное наследство, приватизацию недвижимости либо на основании договора дарения, то она считается его личным имуществом, и в таком случае нет необходимости получать разрешение от супруги. Также правило об обязательном разрешении второго супруга не действует в отношении недвижимости, приобретенной до брака (оно не относится к совместно нажитому).
  2. Если местонахождение супруга(и) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной прописки. В таком случае нужно получить в суде копию решения о признании мужа или жены без вести отсутствующим.
  3. Если в брачном договоре прописано, что все приобретаемое в браке имущество становится личной собственностью одного из супругов.
  4. Если супруг или второй собственник уклоняется от дачи согласия.

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.

На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.

оплачивается ли больничный во время отпускаСтаж для выхода на пенсию в России по новому закону вы узнаете у нас.

Заболели в отпуске и намерены оформить себе больничный? Читайте здесь о правильном оформлении.

Грамотные советы и нужную вам информацию по расчету декретных вы узнаете в нашей статье.

Порядок получения согласия

Для получения согласия от супруги им необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать в его присутствии официальный документ. В нем содержатся ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры и конкретное указание на то, что супруга не возражает на проведение сделки купли-продажи.

Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. – в качестве платы за технически-правовую работу.

Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

  1. Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
  2. Если он не явится в назначенный срок и не пришлет каких-либо возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга, который является собственником.

Согласие от второго собственника получается таким образом:

  1. Продавец направляет ему извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В нем прописывается цена продажи и прочие существенные условия.
  2. Если в течение 30 дней он никак не отреагирует на предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
  3. Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Когда у продавца будет на руках официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений на сделку, то такой вариант несет меньше рисков оспаривания сделки в перспективе.

Зачастую стороны, которые не хотят получать согласие от другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи мнимую сделку дарения. При дарственной наличие согласия прочих владельцев не требуется. Но если им удастся доказать, что фактически имела место передача денег за квартиру, дарственную аннулируют как притворную сделку. Данный способ крайне невыгодный с позиции налогообложения.

Так, если в рамках договора купли-продажи продавец освобождается от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, а также он может применять налоговые вычеты.

Тогда как при дарственной налоговое бремя перекладывается на покупателя и никакие льготы не действуют. Возникают и дополнительные риски для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него средства через суд не получится.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

ПОДЕЛИТЬСЯ