Порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника

Сделок с недвижимостью, где собственником части квартиры или всей жилплощади является несовершеннолетний, становится все меньше, так как такие сделки нередко происходят с серьезными нарушениями действующего законодательства. Как правильно провести куплю-продажу такой «сложной» квартиры и не потерять ни деньги, ни жилье?

Порядок покупки

Сделки по купле-продаже квартиры, дома или иного жилого недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетнее лицо, имеют ряд своих особенностей при их осуществлении, что обусловлено обязательной защитой интересов несовершеннолетнего лица при их совершении.

Для того, чтобы купить квартиру у несовершеннолетнего, необходимо предпринять следующие действия:

  • если лучший вариант, который потенциальный покупатель смог найти для себя, находится в собственности у несовершеннолетнего, или он является одним из владельцев такого жилья, потребуется проведение проверки документов о том, есть ли законно выданное согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки;
  • заключить предварительный договор купли-продажи с передачей представителю несовершеннолетнего денежных средств в качестве задатка для того, чтобы получить гарантии совершения сделки;
  • убедиться, что несовершеннолетнему взамен продаваемого жилья куплено другое, имеющее аналогичные или лучшие характеристики (не только по качественному или физическому состоянию, но и по территориальному расположению);
  • подписать договор купли-продажи квартиры и передать остальные средства представителю несовершеннолетнего;
  • зарегистрировать переход права собственности на приобретенную жилплощадь в Росреестре и получить соответствующую выписку об этом.

Разрешение органов опеки и попечительства

Данный документ является обязательным при совершении сделок с недвижимым имуществом, собственником которого является несовершеннолетний.

Исключение составляют случаи, когда по достижении шестнадцатилетнего возраста несовершеннолетний признан полностью дееспособным (в шестнадцать лет был заключен официальный брак или он начал работать по трудовому соглашению или открыл свой бизнес).

Для получения согласия от органов опеки и попечительства родители или опекуны ребенка должны обратиться в них с заявлением о предоставлении возможности совершить такую сделку.

К перечню документов, на основании которых будет выдано такое разрешение, будут относиться:

  • паспорта заявителей (явиться должны оба, даже если они состоят в разводе);
  • документы, подтверждающие права заявителей представлять интересы несовершеннолетнего (свидетельство о рождении с указанием обоих родителей, решение опекунского совета о назначении опекуна и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности на новую, уже купленную, квартиру несовершеннолетнему, которая соответствует условиям, существовавшим в продаваемой квартире как по ее техническому, так и по территориальному и качественному состоянию;
  • отчет оценщика о стоимости обеих квартир с обязательным указанием тех характеристик, на основании которых проводилась оценка (из самого отчета более всего интерес для органов опеки представляет транспортная доступность обоих объектов недвижимости, а также расположение школ, детских садов и больниц).

Если весь пакет документов подготовлен в полном объеме, согласие будет выдано в единственном экземпляре, который в дальнейшем будет передан в Росреестр для подтверждения законности регистрации перехода права собственности.

расторжение брака по заявлению одного из супруговРазвод с иностранцем без его присутствия в России может протекать не так гладко, как если бы оба супруга присутствовали при этой процедуре.

В некоторых случаях достаточно заявления на развод только от одного супруга. Подробнее об этом читайте здесь.

При заключении брачного договора необходимо учесть множество нюансов. Этому вопросу посвящена наша статья.

Риски и как себя обезопасить

При покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника самым главным риском является признание сделки недействительной, если будет установлено, что в процессе сделки были нарушены интересы такого собственника.

Нарушение может заключаться даже в несоблюдении порядка совершения сделки (сначала продается квартира несовершеннолетнего, потом на вырученные деньги покупается ему новая).

Данный порядок должен выглядеть только таким образом, что сначала покупается квартира несовершеннолетнему, а потом его прежняя собственность продается. Проверить этот аспект можно, потребовав у продавца документы на право собственности на купленную несовершеннолетнему собственнику квартиру.

Кроме того, законность сделки можно проверить путем проверки законности выданного разрешения на куплю-продажу от органов опеки и попечительства (для этого потребуется направить соответствующий запрос в такие органы, предоставив доказательства того, что автор запроса является заинтересованным в сделке лицом, например, с помощью предварительного договора).

Если квартира была приватизирована с учетом интересов несовершеннолетнего (например, только на него или на него приватизировалась доля), он имеет право проживать в такой квартире и быть там зарегистрированным, даже если право собственности у него было отчуждено до момента, пока сам не примет решение поменять место регистрации.

Купить квартиру у несовершеннолетнего возможно, несмотря на сложность такой сделки. Однако она сопряжена с большим количеством трудностей при ее оформлении, так как интересы прежнего собственника недвижимости в этом случае серьезно охраняются законом.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

ПОДЕЛИТЬСЯ