Порядок покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними

При покупке недвижимости с прописанными в ней несовершеннолетними стоит особенно внимательно подходить к сбору документов, так обязательным условием является соблюдение имущественных интересов детей.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми имеет определенные риски для покупателя. Связано это с тем, что если права ребенка в ходе сделки будут нарушены, суд наверняка встанет на сторону несовершеннолетнего и может аннулировать сделку.

Процедура покупки квартиры с несовершеннолетним

Покупатель и продавец обговаривают условия заключения сделки купли-продажи и подписывают предварительный договор. Вносится задаток, гарантирующий серьезность намерений сторон.

Получение разрешения от органов опеки

Именно в этом заключается основной нюанс заключения сделки купли-продажи с прописанными несовершеннолетними. Стоит учитывать, что такое разрешение требуется не всегда. Только если: ребенок не просто зарегистрирован в квартире, но и имеет долю в общей собственности.

Когда ребенок просто прописан в квартире, то разрешение не требуется, и он не является участником сделки купли-продажи (исключением являются случаи, когда ребенок находится под опекой).

Для получения разрешения родители обращаются в органы опеки с определенным комплектом документов.

Они будут рассматриваться инспектором в течение 2-4 недель, после чего выдается разрешение на сделку или отказ.

При отрицательном решении родители могут уточнить, при соблюдении каких условий, они могут рассчитывать на получение разрешения.

На практике для получения разрешения родителям следует предварительно подобрать альтернативную квартиру, в которой ребенку будет выделена доля в эквивалентном или большем размере, чем в продаваемой квартире. Ребенок также может получить долю в собственности не в покупаемой взамен квартире, а у родственников.

Другой вариант – родители открывают счет в банке, куда переводят деньги за продажу доли ребенка. Они не вправе распоряжаться этим счетом пока ребенок не достигнет 18 лет и сам не решит, как потратить эти деньги.

Если в результате сделки органы опеки сочтут права несовершеннолетних нарушенными, они выдадут отказ. Например, если ребенку взамен доли ½ предлагается 1/3, даже если речь идет о большей жилплощади.

Также опека учитывает пригодность для проживания нового жилища, развитость инфраструктуры в новом районе, наличие там школы и садика. Разрешение вряд ли будет получено на покупку квартиры в строящемся доме, не сданном в эксплуатацию.

Подписание основного договора

Договор купли-продажи от лица продавца подписывают все собственники квартиры. Если в число собственников входят дети:

  • в возрасте до 14 лет – за них документ подписывают родители;
  • старше 14 лет – подписывают договор в отношении своей доли самостоятельно.

В тексте договора содержится указание на стороны сделки, предмет (квартира и ее характеристики), цену сделки и условия взаиморасчетов, сведения о прописанных лицах и условиях их выписки, данные о наличии задолженности по услугам ЖКХ и условиям ее погашения, информация об отсутствии обременений.

Снятие прописанных лиц с регистрационного учета и их прописка по новому месту

Данная процедура производится в УМВД и предполагает заполнение листков убытия/прибытия. Стоит учитывать, что дети до 14 лет могут быть прописаны исключительно вместе с родителями.

Регистрация сделки в Росреестре

Права собственности в пользу покупателя необходимо перерегистрировать через Росреестр. В момент переоформления прав потребуется полученное ранее разрешение от опеки на сделку. По результатам рассмотрения представленной документации вносится отметка в единый реестр о смене собственника.

Риски покупки жилья с несовершеннолетними детьми

Для покупателя подобная покупка связана с риском оспаривания сделки в судебном порядке.

Если судом будет признан факт нарушения имущественных интересов детей, то договор купли-продажи аннулируется и стороны вернуться к отправной точке: права собственности на квартиру перейдут к покупателю.

Отдельные риски связаны с квартирами, полученными в собственность через приватизацию. В таком случае покупателю следует внимательно проанализировать выписку из домовой книги. Если на момент приватизации несовершеннолетний ребенок был там прописан, но не вошел в состав собственников, то его права были нарушены. В такой квартире ребенок может сохранить за собой право бессрочного пользования, если он обратится в суд.

Очевидно, что от заключения подобной сделки следует воздержаться. Исключение составляют ситуации, когда отказ от приватизации ребенка получил одобрение органов опеки, но возможность такого стечения обстоятельств минимальна.

Также спорные моменты могут возникнуть, если ребенок выписался из квартиры незадолго до приватизации либо был временно выписан из нее на время, пока шла данная процедура.

Он также может восстановить свои нарушенные права через суд.

Некоторые риски имеет покупка квартиры с двумя несовершеннолетними. Если эта недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала, то в состав ее собственников родители обязаны были включить детей.

В случае, если родители проигнорировали данное требование, то они также нарушили имущественные права детей. Основная проблема состоит в том, что вопрос выделения долей при использовании маткапитала отслеживается плохо.

Пакет документов необходимых для разрешения опеки

Перечень документации, который требуется для получения разрешения, варьируется в зависимости от регионального подразделения Органа опеки. Представители организации действуют в соответствии с утвержденным регламентом выдачи разрешения.

Но стандартный комплект документов включает в себя:

  1. Заявление на выдачу разрешения, подписанное родителями или ребенком старше 14 лет.
  2. Документы, подтверждающие личность ребенка: свидетельство о рождении или паспорт (если есть).
  3. Документы по продаваемой и приобретаемой квартире, подтверждающие права собственности на продавца и покупателя: свидетельства о собственности, выписки из ЕРГН/ЕГРП.
  4. Актуальные выписки из ЕГРН, содержащие указание на отсутствие обременений и кадастровую стоимость недвижимости.
  5. Паспорта родителей (если один из них умер или лишен родительских прав – свидетельство о смерти, соответствующее решение судебного органа).
  6. Техпаспорта из БТИ, иногда дополнительно запрашиваются копии поэтажных планов и экспликации на оба объекта недвижимости.
  7. Выписка из домовой книги, полученная в паспортном столе.
  8. Копия финансово-лицевого счета, полученная в ЕИРЦ либо Единый жилищный документ.
  9. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо выделения доли ему предполагается перечислить деньги).

Также инспектора могут запрашивать дополнительные сведения.

Полученные документы рассматриваются на специальной комиссии, где решается вопрос о выдаче разрешения на проведение сделки.

как снимать квартиру через агентствоКаждый покупатель должен знать, как проверить чистоту сделки при покупке квартиры.

У вас нет времени на поиск квартиры для аренды? Узнайте из нашей статьи, как снять жилье через агентство.

При проведении любых сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних граждан необходимо соблюдать некоторые правила. Подробно о них рассказано здесь.

Как обезопасить себя при покупке жилья с несовершеннолетними детьми?

Для минимизации рисков покупки недвижимости с детьми покупателю стоит предпринять следующие меры:

  1. Проверить все документы от продавца на квартиру, проанализировать сделку на юридическую чистоту.
  2. Заверить договор купли-продажи нотариально. Нотариус не будет заверять договор, нарушающий интересы сторон и права отдельных собственников. Также по нотариально заверенным договорам быстрее проводится процедура перехода прав собственности к покупателю.
  3. Проверить есть у ребенка право собственности или он просто прописан в квартире. Принять участие в процедуре получения разрешения от опеки, если ребенок входит в круг собственников.
  4. Переходить к передаче денег и регистрации сделки в Росреестре только после получения разрешения от органов опеки.
  5. Включить в договор пункт, который обязывает родителей и ребенка выписаться до переоформления прав собственности. Будет не лишним убедиться, что ребенок получил прописку у родственников, а условия его нового места жительства можно считать достойными.

Подобная осмотрительность продавца сможет свести риски оспаривания сделки к минимуму.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

 
 

ПОДЕЛИТЬСЯ