Как расторгнуть договор покупки квартиры?

 

При совершении сделок по покупке жилой недвижимости нередко возникают ситуации, когда стороны желают расторгнуть уже заключенное соглашение. Процедура расторжения такого соглашения зависит от объема уже исполненных сторонами обязательств, а также от наличия обоюдного желания отменить нежелательную покупку.

Основания для расторжения

Расторжение соглашения предполагает освобождение его субъектов от дальнейшего исполнения своих обязательств. Основаниями для разрыва соглашения о покупке квартиры могут являться:

  • обоюдное желание сторон;
  • отказ одного из субъектов от исполнения своих обязанностей (или их части), указанных в договоре;
  • наличие в договоре пунктов, нарушающих права участников или третьих лиц;
  • внезапное изменение обстоятельств.

При нарушении прав третьих лиц обратиться в суд может один из субъектов договора или лицо, права которого были нарушены.

Под внезапным изменением обстоятельств понимаются условия, возникшие после заключения соглашения и резко меняющие результаты сделки для одного из участников(ст. 451 ГК РФ).

Например, после подписания договора покупки квартиры её цена резко изменилась или помещение было объявлено непригодным для проживания.

Важно понимать отличие расторжения соглашения от признания его ничтожным. Если договор является ничтожным, то все последствия сделки аннулируются по постановлению суда, а при разрыве соглашения аннулируются только последствия незаконного обогащения или причинения ущерба.

Процедура расторжения

Законодательное регулирование разрыва соглашения о покупке жилья изложено в главе 29 ГК. Существуют два основных способа расторжения сделки:

  • по обоюдному согласию участников;
  • по инициативе одного из участников.

В первом случае разрыв сделки происходит следующим образом:

  1. Составляется соглашение о прекращении договора.
  2. Участники обращаются в Росреестр с заявлением об отмене процедуры регистрации.
  3. По факту прекращения регистрации стороны отменяют исполненные обязательства.

Под отменой обязательств подразумевается возврат суммы оплаты или задатка от продавца к покупателю и освобождение покупателем занятой квартиры. Понесенные расходы по сделке и её отмене, включающие оплату госпошлины, участники расторгнутого соглашения разделяют между собой по договоренности.

Соглашение о расторжении соглашения купли-продажи квартиры должно иметь форму, аналогичную расторгаемому договору, согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ.

В тексте соглашения приводятся сведения:

  • ФИО и паспортные данные каждой стороны;
  • адрес и площадь квартиры;
  • инвентарный номер;
  • срок возврата исполненных обязательств;
  • распределение расходов по отмене регистрации.

Типовой бланк соглашения о разрыве сделки покупки квартиры можно скачать здесь.

Подписанное соглашение подается участниками сделки в отделение Росреестра в трёх экземплярах вместе с квитанцией об оплате госпошлины (350 рублей) и заявлением об отмене процесса регистрации. Отмена происходит в течение 3-х рабочих дней, после чего стороны получают соответствующее уведомление по контактам, указанным в заявлении.

Важно учесть, что прекращать регистрации можно только в случае, если не все обязательства по договору исполнены, в противном случае договор прекращает свое действие, и для отмены сделки сторонам придется обращаться в суд или совершать обратную сделку.

Обращение в суд

Если расторгнуть соглашение о покупке квартиры желает только одна из сторон, то такое расторжение возможно только по решению суда и в случае, когда контрагент не выполнил значительную часть своих обязательств или вовсе отказался от их выполнения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Процедура отмены сделки по инициативе одной из сторон предусматривает следующие шаги:

  1. Направление контрагенту предложения о прекращении заключенного договора.
  2. Сбор документов.
  3. Подача искового заявления об отмене договора купли-продажи.
  4. Получение судебного постановления и взыскание понесенных убытков.

Суд принимает заявление только при наличии факта попыток отменить сделку по обоюдному согласию. Участник, намеревающийся отменить сделку, направляет своему контрагенту письменное предложение, и обращается в суд только при получении отказа или отсутствии ответа в течение месяца (п. 2 ст. 452 ГК).

Для обращения в суд истцу потребуются документы:

  • договор, подлежащий расторжению;
  • отказ контрагента от расторжения;
  • копии оплаченных квитанций и иных платежей как доказательство понесенных убытков;
  • паспорт РФ;
  • судебная пошлина (300 рублей);
  • выписка из ЕГРН о владельце квартиры.

Сторона, расторгающая соглашение, может требовать от контрагента возмещения убытков при их наличии (п. 5 ст. 453 ГК).

увольнение по уходу за ребенкомКаждый работник должен знать, что если работодатель заставляет уволиться по собственному желанию, то сотрудник имеет право подать иск в суд о незаконном увольнении, даже если данное заявление и біло написано.

Если вы хотите уволиться в связи с необходимостью ухода за ребенком — это ваше законное право. О процедуре расторжения договора в этом случае читайте здесь.

Планируете уволить совместителя? Подробный порядок действий при увольнении внешнего и внутреннего совместителя описан в нашей статье.

Расторжение договора после регистрации

Если право собственности на квартиру уже перешло к покупателю, то расторжение можно осуществить путем заключения обратной сделки при обоюдном согласии сторон, или путем отмены регистрации на основании, что полная сумма, указанная в договоре, не была уплачена покупателем.

В таком случае необходимо обращаться в суд с требованиями:

  • расторгнуть договор;
  • вернуть право собственности на квартиру.

Так как разрыв соглашения не предполагает отмены уже исполненных обязательств, инициатору расторжения необходимо доказать, что контрагент, не исполнив своих обязательств, получил необоснованное обогащение в виде полученного объекта недвижимости.

Права на отчужденную квартиру подлежат передаче обратно продавцу, согласно положениям статьи 1102 ГК РФ, которая предполагает возврат незаконно приобретенных ценностей потерпевшей стороне сделки.

Заключение

Расторжение договора покупки квартиры в большинстве случаев происходит в судебном порядке. Чтобы обезопасить себя от возможных убытков, не следует искусственно занижать цену в договоре.

Наличие в договоре пункта об обязанности сторон вернуть полученное от контрагента имущество при отмене сделки обезопасит стороны от риска мошенничества.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

ПОДЕЛИТЬСЯ