Приобретение квартиры и её предварительная проверка

118
 

К сожалению, обман покупателей — достаточно частое явление на современном рынке недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, необходимо тщательно проверить как само жильё, так и его продавца.

Только через правильно проведённую проверку удаётся снизить риски при покупке. Считается, что с этой процедурой при должной внимательности к юридическим нюансам может справиться обычный среднестатистический покупатель, а не только опытный юрист или риелтор.

Чем рискует покупатель?

Если проанализировать судебную и юридическую практику, можно заметить, что возникновение проблем с приобретённой недвижимостью обязательно приводит к одной из причисленных ниже неприятностей (а иногда и к их совокупности):Документация на недвижимость

  • Новый владелец полностью теряет недавно приобретённое жильё, а его семья оказывается на улице без крыши над головой.
  • Также хозяин теряет все свои сбережения и ему не за что приобрести другую квартиру или дом.
На решение проблемы уходит всё свободное время, но проблема, как правило, оказывается трудно решаемой и без помощи специалиста хозяину не обойтись.

А это лишние расходы, ведь услуги специалистов и адвокатов удовольствие не из дешёвых.

У владельца проблемной недвижимости образуется множество дополнительных трат. Это судебные издержки, оплата юридических услуг, аренда другой квартиры и оформление документов.

Возникает неприятная ситуация, когда хозяева оказываются заложниками ситуации, что чревато не только финансовыми издержками, но и потерей здоровья и покоя.

Чаще всего покупатель сталкивается:Моменты с недвижимостью

  • с утаиванием истинных причин продажи жилых метров;
  • с потерей задатка или аванса вследствие того, что такая возможность была изначально включена в договор;
  • с продавцами-мошенниками, которые якобы продают то, чем вовсе не владеют;
  • с ограничением прав собственника, когда оказывается, что на этой же жилой площади прописаны третьи лица или дети, не достигшие восемнадцати лет;
  • с незаконно произведённой приватизацией, которая приводит к документальной путанице и утрате права собственности;
  • с установленными отягощениями в виде ареста или нахождения жилья под залогом;
  • с утаиванием прав третьих лиц, в результате чего возникают судебные тяжбы;
  • с незаконными постройками, когда у застройщика не было права возводить жилой дом и продавать в нём квартиры;
  • с неправильным документальным оформлением, что в лучшем случае приводит к необходимости их переоформления;
  • с фиктивными условиями сделки, которые по недосмотру и неопытности покупателя вносятся в договор;
  • с проблемами уплаты налога, когда продавец искусственно занижает рыночную стоимость жилья;
  • с утратой жилья, так как оно находилось под залогом и фактически принадлежит банковскому учреждению.
Юрист, специализирующийся на недвижимости, легко обнаружит любые подводные камни сделки.

Однако предварительную проверку можно сделать и без его участия, тем самым частично сэкономив деньги.

Этапы проверки

Потенциальному покупателю необходимо предпринять минимум пять правильных шагов для поиска возможных нарушений закона со стороны продавца.

Проверка документов продавца

Документы недвижимости

На первом этапе проверяются имеющиеся у продавца документы.

Особенно это актуально, если речь идёт о квартире или доме, относящемся к вторичному рынку (у нынешнего владельца уже есть установленное право собственности).

Добросовестный продавец обязан показать покупателю оригинал документа, дающего ему право на владение недвижимостью. Чаще это договор о купле и продаже либо документ, подтверждающий права наследника.

Также продавец может предъявить договор о получении жилья в дар. Реже собственник предъявляет договор о ренте или имеющееся судебное решение.

Важно, чтобы предъявленный оригинал не был подделкой! На оригинале не должно быть следов правок или подчистки текста.

Покупатель может обратиться в нотариальную контору или судебный орган, указанный в документе, и по его регистрационному номеру уточнить подлинность.

Выписка из Росреестра

На втором этапе будет не лишним запросить выписку в Росреестре. И убедиться, что данное жильё не завещано в качестве наследства или подарено. Если новый владелец, получивший наследство или дар, спешит распрощаться с собственностью — это также серьёзный повод, чтобы насторожиться. Покупатель должен знать историю приобретаемого недвижимого имущества! Единый государственный реестр ведёт статистику с 1998 года. Начиная с этого года можно отследить историю любого недвижимого объекта (все переходы права на собственность, наличие запретов на проведение сделок, и так далее).

Должна насторожить частая смена хозяев и факт того, что они не проживали в данной квартире или доме.

При наличии подобной истории юристы рекомендуют подыскать для покупки более благонадёжный объект.

Проверка состояния жилья

На третьем этапе крайне важно выяснить состояние самого жилья (проверить его качество).

Документы в БТИДля проверки информации пригодятся документы, выданные прежнему хозяину в БТИ. По техническим документам покупатель сможет определить, имеется ли незаконная перепланировка или переоборудование жилья. Такие нарушения ликвидируются путём повторного проведения ремонта, так как состояние квартиры должно полностью соответствовать данным, отображённым в технической документации.

Проверка личности продавца

На четвёртом этапе проверяется сам продавец. Прежде всего, нужно установить, имеет ли он гражданство. Также определяется подлинность паспорта. Для этого покупатель выписывает паспортные данные продавца и обращается за справкой в территориальное отделение ФМС (раньше обращались в паспортный стол). У представителя продавца обязательно проверяется доверенность через указанную в этом документе нотариальную контору. Важно, чтобы документ был не поддельным и не прекратил срок действия.

Чтобы проверить дееспособность (особенно если она вызывает подозрения!), необходимо попросить продавца вместе посетить психоневрологический и наркологический диспансер.

Проверка прав третьих лиц

На пятом этапе проверяются права третьих лиц. Как было сказано выше, в продающейся квартире могут быть прописаны несовершеннолетние граждане или другие лица, имеющие законные права на жильё. Для проверки покупателю необходимо ознакомиться с данными домовой книги, и уточнить, кто именно проживал в квартире.

Оспаривание права на уже проданное жильё — достаточно распространённая в нашейЧастный дом стране практика. Приобретение жилья, в котором прописан «пропавший» член семьи, само по себе является неоправданным риском.

Например, если родственник сидит в тюрьме, продавец не захочет сообщать об этом покупателю. А после своего освобождения бывший совладелец квартиры имеет все права, чтобы оспорить сделку о купле и продаже через суд.

Чтобы избежать нарушения прав несовершеннолетних, следует убедиться, что у продавца имеется соответствующее разрешение, выданное органами опеки.

получение налогового вычета при покупке квартирыВыделение доли из общей долевой собственности — дело очень ответственное!

Как получить налоговый вычет при операциях с недвижимостью вы узнаете в нашей статье!

Грамотное оформление доверенности для дальнейшей продажи квартиры очень важно. Подробная информация по ссылке.

Проверка новостройки

Приобретение квартиры в новом доме, относящейся к первичному рынку, также требует предварительной проверки.

НовостройкаПокупателю нужно убедиться, что у застройщика есть разрешение на строительство, выданное муниципалитетом или региональными органами власти. Незаконное строительство автоматически лишает покупателей прав на приобретённое жильё!

Дополнительно необходимо убедиться в качественном ремонте квартиры и оснащении её всеми коммуникациями. Необходимо лично осмотреть жилую площадь. Оценить качество отделки (штукатурки, покраски), наличие и рабочее состояние водопровода, канализации, электрической проводки, отопления, газового оборудования. Только после осмотра можно подписывать акт о передаче жилья!

Чтобы проверить репутацию застройщика, следует пообщаться с жильцами, уже приобретавшими у него жильё. Ознакомиться с отзывами в интернете, если это возможно.

 

НЕТ КОММЕНТАРИЕВ

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.