Покупка квартиры

Покупая квартиру, её нужно внимательно осмотреть и проверить юридическую чистоту. Часто возможен торг. После подписания договора его нужно зарегистрировать.

Бесплатная консультация: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64

Приобретение недвижимости, в том числе квартиры, ответственный и сложный процесс. Для успешного завершения понадобится пройти такие этапы:

  1. Осмотреть предлагаемое жильё и выбрать наиболее подходящее.
  2. Проверить юридическую «чистоту».
  3. Договориться о стоимости с продавцом.
  4. Подготовить необходимые документы и подписать их.
  5. Зарегистрировать переход права собственности.

Этап осмотра и выбора квартиры. На что обратить внимание?

Оценка пригодности квартиры начинается при подходе к ней, с осмотра придомовой территории.

Нужно обратить внимание на состояние двора, насколько он чистый и ухоженный. Ведь за ремонт и благоустройство отвечает та же организация, что и для квартиры. Если есть или планируется автомобиль, наличие стоянки будет плюсом.

Если есть дети, полезной окажется и площадка для них. Но если их нет, то она будет источником лишнего шума, особенно, если окна выходят во двор.

Необходимо обойти дом, в котором находится квартира, и оценить его состояние. Такие детали, как трещины, следы потёков, разрушающаяся штукатурка или облицовка и т. п. говорят о плохом состоянии здания. Покупать в нём жильё будет нежелательно.

Затем нужно внимательно осмотреть подъезд, начиная со входной двери.

Наличие домофона, кодового замка или консьержа – несомненный плюс. В подъезд не смогут проникнуть нежелательные личности.

Также необходимо оценить состояние внутренних стен, лифта и лестницы. Если есть объявления, они могут рассказать о возможных проблемах. Это могут быть, например, шумные соседи.

Если в подъезде стоят пепельницы или, тем более, бутылки и банки от алкогольных напитков, это тоже может сигнализировать о возможных неприятностях. Если есть мусоропровод, нужно оценить, удобно ли он расположен, не забит ли. Если его нет, нужно узнать, где находится мусорный бак – возможно, до него будет неудобно добираться.

В самой квартире также нужно оценить состояние стен, пола и потолка. Серые, чёрные или зелёные пятна на стенах, отходящие от них обои – это признаки плесени. Она вредна для здоровья и разрушает строительные материалы. Также нужно осмотреть сантехнику, проверить, работает ли вентиляция.

Важно узнать, были ли в квартире переделки, и если да – согласованы ли они. Если нет, все связанные с этим проблемы лягут на новых собственников. Лучше всего попросить у хозяев технический паспорт или план квартиры и свериться с ним.

Нужно осмотреть их окна. Важно как их состояние, так и то, что находится за ними. Например, шумная железная или автодорога могут помешать спать.

По поводу наилучшего расположения по сторонам света однозначных рекомендаций нет. Это зависит от географического расположения и личных предпочтений.

Если в целом квартира понравилась, имеет смысл расспросить об инфраструктуре. Хорошо, если поблизости находятся магазины, поликлиника, а если есть или планируются дети – детский сад и школа.

Идеального жилья нет, достаточно, чтобы оно было подходящим, без серьёзных недостатков. А указание на мелкие пригодится при обсуждении цены.

Проверка юридической «чистоты» продавца квартиры, перечень документов

Риски в данной категории можно разделить на три группы:

  1. Продавец не имеет полномочий продавать квартиру.
  2. Есть другие собственники или лица, которые могут оспорить сделку.
  3. Существуют обременения, долги по квартплате, неузаконенные перепланировки и т. п.

Чтобы минимизировать эти риски, необходимо проверить у продавца документы. Прежде всего, это свидетельство о собственности (с 2017 года вместо него выдаётся выписка из ЕГРН, но прежние документы действительны). Также желательно узнать, в результате какой сделки оно возникло (и проверить связанные с ней документы). Рекомендуется заказать выписку о собственниках на жильё. Это можно сделать напрямую в Росреестре или в МФЦ. В ней же будут указаны и обременения, если они есть.

Если собственников больше одного, договор заключается со всеми. Если в квартире прописаны (или владеют ей) дети, понадобится разрешение не только родителей, но и органов опеки. Если владелец состоит в браке, может понадобиться и согласие супруга. Это обязательно, если недвижимость относится к совместной собственности. А для этого важно, когда она была приобретена и на каком основании.

В последнее время появилась ещё одна потенциально рискованная ситуация. Она связана с использованием материнского капитала при покупке жилья. По его условиям, недвижимость должна оформляться в совместную собственность обоих супругов и всех их детей.

Если этого не произошло, а квартира продана, супруг и/или дети в дальнейшем могут опротестовать сделку.

Если в семье больше одного ребёнка и хотя бы один из них родился позже 2007 года, нужно попросить выписку о состоянии материнского капитала. Её выдают в Пенсионном Фонде.

Если средства израсходованы полностью, возможно, они были потрачены именно на приобретение квартиры. Конечно, это имеет значение, только если она сама была куплена после появления этой субсидии.

Ещё один спорный момент – это получение квартиры по завещанию, особенно недавнему. Могут появиться другие наследники и заявить права на квартиру.

Также есть риск, что продавца признают неспособным подписывать документы. Это относится в первую очередь к пожилым людям.

Чтобы избежать этого, нужно попросить их пройти экспертизу сделкоспособности (желательно как можно ближе к моменту подписания договора).

Имеют значение не только собственники жилья, но и прописанные в нём. Выселить их в дальнейшем сложно, а иногда и невозможно. Узнать, кто прописан по определённому адресу, можно из справки паспортной службы (форма 9). Но взять её может только собственник или постоянно проживающий.

Срок исковой давности по сделкам составляет три года. Поэтому желательно проверить историю квартиры хотя бы в этих пределах. С этой точки зрения первичное жильё (или имевшее одного владельца) выглядит значительно привлекательнее.

Если переговоры ведёт доверенное лицо, обязательно нужно перед подписанием документов переговорить и с собственником. Встречаются случаи поддельных доверенностей.

Перечень необходимых документов для покупки квартиры

При покупке квартиры оформляется договор купли-продажи. Часто составляется акт приёма передачи, который оформляется приложением. Если вносится задаток, об этом тоже составляется договор.

Для перехода права собственности сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре. Через 7-10 дней новый собственник получит выписку, где будет указан в таком качестве.

Для составления и регистрации договора понадобятся:

  • паспорта сторон;
  • доверенности, если вместо кого-то действует представитель;
  • свидетельство о собственности на квартиру;
  • документ, на основании которого оно возникло;
  • кадастровый паспорт.

А в отдельных случаях потребуются и такие:

Как проходит сделка купли-продажи квартиры?

Иногда сначала заключается предварительный договор. Это необходимо, если покупатель не имеет на руках всей суммы. Тогда он вносит аванс и оговаривается, в какой период будет получена вся сумма.

Затем подписывается договор купли-продажи.

В нём обязательно указываются:

  1. Сведения о сторонах.
  2. Сведения о квартире.
  3. Стоимость и порядок расчётов.
  4. Дата заключения.

Чтобы взаимно обезопасить стороны при заключении договора, расчёты часто проводят через банковскую ячейку. Её более современный аналог – расчёт через аккредитив.

После того, как покупатель перечислил (передал, положил в ячейку) деньги, подписывается акт приёма-передачи. Затем с договором и актом покупатель может зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Если расчёт происходит через ячейку или аккредитив, продавец может получить деньги только после этой регистрации.

Как торговаться при покупке квартиры?

В процессе заключения сделки стоимость квартиры часто удаётся снизить. Иногда о возможности торга говорится уже в объявлении.

Предложение о снижении цены должно быть обоснованным, поэтому начинать разговор стоит уже после осмотра. В процессе, скорее всего, выявятся недостатки жилья. Указывая на них, можно попробовать добиться скидки.

Ещё одна хорошая возможность для торга – желание продавца поскорее продать квартиру. Если покупатель готов заплатить сразу, не ожидая решения банка об одобрении ипотеки или другой сделки, он может просить о снижении цены.

Случается и так, что у продавца нет возможности сразу освободить квартиру. Тогда можно договориться, что он задержится там на определённый срок в обмен на скидку. Можно найти и другие взаимовыгодные варианты, например, помощь с переездом или оформлением документов.

Если серьёзных недостатков у недвижимости нет, и продавец не спешит, это не значит, что торг невозможен. На рынке недвижимости довольно много предложений, и выбор идёт, в том числе, по стоимости. Можно рассказать продавцу, что есть похожая квартира, которая продаётся по более низкой цене, или лучшая по такой же. Желательно подтвердить это, показав объявление в интернете или газете.

В любом случае переговоры следует вести спокойно и вежливо. Давление и грубость отпугнут владельца. А слишком сильное снижение цены, наоборот, должно вызвать подозрение. Возможно, эта квартира не совсем чиста в юридическом отношении. Проверку в таком случае необходимо проводить особенно тщательно. Полезным будет обратиться к специалистам – юристам или риелторам.

Сколько по времени длится сделка?

Это зависит от того, все ли необходимые документы готовы, есть ли необходимые разрешения и согласия и т. п.

Непосредственно от подписания договора до перехода права собственности проходит около недели.

Необходимость получения таких документов, как кадастровый паспорт или технический план, добавляет ещё около недели. Дольше всего придётся ждать разрешение от опеки. Зато согласие мужа или жены оформляется у нотариуса в день обращения.

Квартиры часто покупаются в ипотеку, тогда приходится ждать решения банка. Срок отличается в разных кредитных организациях. Как правило, он находится в пределах 3-10 дней.

Когда происходит передача ключей при покупке квартиры?

Как правило, ключи передаются покупателю уже после того, как он станет собственником. Это происходит после регистрации в Росреестре. Часто в договоре устанавливают определённый срок для этого, например, в течение трёх дней или недели.

Особенность покупки аварийного жилья

Квартиры «под снос» приобретают, чтобы впоследствии получить за них другие. Но необходимо помнить, что жильё, которое выдадут взамен, будет таким же по метражу и количеству комнат. По социальным нормам его выдают только нанимателям и «очередникам». Более того, эта недвижимость не всегда оказывается новой.

Аварийная квартира часто требует ремонта перед въездом, а ждать обмена иногда приходится довольно долго. Если же известно, что дом скоро расселят, продавец квартиры учтёт это при выставлении цены. Поэтому перед её покупкой стоит взвесить все риски и затраты.

Необходимость нотариального заверения договоров купли-продажи жилья

Описание нотариального удостоверения сделок по покупке квартир. Цены услуг нотариусов и законодательство.

Как правильно оформить покупку квартиры ребенку?

Особенности оформления договора покупки квартиры с несовершеннолетним ребенком в роли покупателя. Особенности содержания документа.

Как оформить продажу квартиры, принадлежащей ребенку?

Договор по продаже квартиры ребенка составляется и оформляется при наличии постановления местных властей, разрешающих сделку.

Порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника

Купить квартиру у несовершеннолетнего возможно, несмотря на сложность такой сделки. Однако она сопряжена с большим количеством трудностей.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Сделка по купле-продаже квартиры на вторичном рынке представляет собой сложную процедуру, которую необходимо провести с юридическим пониманием всех нюансов.

Порядок покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними

Покупка квартиры с прописанным ребенком: получение разрешения от органов опеки, необходимые документы, основные риски и как себя обезопасить.

Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости

Услуга взаимозачета позволяет объединить две сделки: продажи старой квартиры и покупки нового жилья с более комфортными условиями в новостройке.

Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья

Причины заключения альтернативной сделки: острая потребность в свободных средствах, необходимость разъехаться или желание улучшить жилищные условия.

Акт приема передачи квартиры по договору купли-продажи

Передаточный акт приема передачи по договору купли-продажи завершает сделку. Он означает переход квартиры в фактическое распоряжение покупателя.

Покупка квартиры в новостройке: варианты сделки

Для приобретения жилья в новостройке, независимо от того, только что возведен дом или он находится на этапе строительства, существуют различные варианты.

Как составить договор купли-продажи квартиры в новостройке?

Договор купли-продажи квартиры в новостройке имеет свои особенности. Одна из них состоит в том, что в качестве продавца выступает юрлицо.

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика

Приобрести квартиру у застройщика не так сложно, когда дом находится на этапе строительства. При этом следует учитывать срок сдачи такого дома.

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав

Купля-продажа квартиры на основании переуступки прав требования является достаточно распространенной сделкой относительно жилья, продаваемого в строящихся домах.

Страхование при сделках с недвижимостью

Правила страхования и виды при сделках с недвижимостью. Как происходит страхование: титульное, ипотечное, ответственности застройщика, недвижимости от ущербов.

Порядок прохождения нотариальной сделки по покупке квартиры

Описание процедуры покупки жилья с участием нотариуса. Порядок действий, возможные риски и особенности.

Особенности покупки квартиры через банковскую ячейку

Расчеты за квартиру с использованием банковской ячейки: пошаговый алгоритм, документы, преимущества и недостатки, как составить договор, образец.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: что это такое? Правила оформления договора, содержание понятия и гарантии чистоты.

Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности

Как не столкнуться с проблемами при покупке недвижимости через агентство недвижимости? Главные особенности, которые нужно учесть при заключении сделки.

Как продать или купить квартиру через аккредитив?

Составление договора купли-продажи недвижимости через аккредитив. Важные условия и законодательное регулирование.

Оформление квартиры в рассрочку

Покупателей может привлечь сделка с рассрочкой, если они в ближайшее время ожидают поступления крупной суммы: например, годового бонуса.

Передача денег в рамках сделок купли-продажи

Стороны по сделке купли продажи квартиры могут выбрать передачу денег наличными, в безналичной форме, через банковскую ячейку, аккредитив, нотариальный депозит.

Аванс и соглашение об авансе при покупке квартиры

Как правильно внести аванс и подписать соглашение об авансе в сделке купли-продажи? Ответы на самые актуальные вопросы найдете в статье.

Правила заполнения договора аванса при покупке квартиры

Авансовое соглашение – широко используемая документальная форма при заключении сделок c недвижимостью. В нем определяются ключевые условия внесения предоплаты.

Как правильно составить соглашение о задатке при покупке квартиры?

Соглашение о задатке при покупки квартиры требуется при использовании задатка как формы обеспечения обязательств по сделке купли-продажи.

Кто пишет текст договора покупки квартиры?

Описание случаев составления договора купли-продажи квартиры профессиональными юристами и сторонами сделки самостоятельно. Возможные риски и затраты.

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры через МФЦ

В настоящее время договоры купли-продажи квартир не регистрируются. Но при продаже квартиры обязательна перерегистрация прав собственности на недвижимость.

Порядок оформления расписки в получении денег при покупке квартиры

При передаче наличных денег продавцу покупателю всегда следует брать у него расписку. Это может быть аванс, задаток, залог или полный расчет.

Задаток в сделках купли-продажи квартиры

Сегодня при заключении сделки купли-продажи квартиры стороны редко обходятся без внесения задатка, который является формой обеспечения обязательств.

Как купить жилье в Испании?

Правила покупки жилой недвижимости в Испании. Порядок оплаты, процедура оформления документов и региональные особенности.

Договор залога и основные требования к нему

Для того, чтобы оформление залога было признано с юридической точки зрения правильным, он должен быть передан только после подписания договора.

Особенность покупки квартиры ИП

Нюансы касаются налогообложения, а именно, возможности получения вычета. Остальные этапы не различаются.

После приобретения недвижимости покупатель имеет право получить налоговый вычет на НДФЛ.

Его размер – 13% от стоимости квартиры, но не больше, чем с 2-х млн рублей. То есть вернуть можно до 260 тысяч.

ИП тоже имеет такое право, но не во всех случаях. Это возможно, если выполняется хотя бы одно из условий:

  1. Предприниматель работает на общем режиме налогообложения.
  2. Он также трудится в качестве наёмного работника и получает зарплату.
  3. Или имеет другие доходы, облагаемые НДФЛ (например, сдаёт или продаёт другую недвижимость).

Обратиться за вычетом можно не сразу. На это даётся три года. Есть и ещё один вариант. Оформить вычет может супруг (супруга), если квартира оформлена в собственность обоих.

Особенность аренды квартиры с правом выкупа

Это довольно редкий вид сделки. Её суть в том, что арендатор ежемесячно вносит определённую плату и проживает в квартире. Когда общая сумма достигнет оговоренного уровня, он получает право собственности на квартиру.

Аренда с правом выкупа похожа на ипотеку и покупку в рассрочку. Но в данном случае нет третьей стороны (банка) и срок действия больше. Как правило, покупатели выбирают этот вариант, если нет своего жилья и денег на первоначальный взнос.

Для продавца выгоднее продать квартиру сразу или сдавать без перехода прав. Поэтому при аренде с правом выкупа ежемесячный платеж больше, чем при обычной сдаче внаём. А общая стоимость квартиры выше, чем при простой продаже.Также в договоре может содержаться условие, что плата индексируется в соответствии с инфляцией. Или же платежи могут рассчитываться в иностранной валюте.

Изменения в законодательстве, влияющие на сделку купли-продажи в 2018 году

С 2016 года начался переход на новый принцип налогообложения при продаже недвижимости. До этого времени НДФЛ рассчитывался со стоимости, указанной в договоре, поэтому её часто занижали. Теперь же он рассчитывается:

  1. С рыночной цены, если она составляет не менее 70% от кадастровой.
  2. С кадастровой в остальных случаях.

Налог уплачивается, если квартира была в собственности менее пяти лет. Ставка – 0,1%. Но, чтобы переход был более плавным, до 2020 года применяются понижающие коэффициенты к ней. В 2018 году он составляет 0,8. То есть нужно будет заплатить 0,08% от стоимости жилья. Эти расходы будут учитываться продавцом при определении цены.

Популярные статьи

Социальные сети

82ЧитателиЧитать
21ЧитателиЧитать

Сервисы