Оценка квартиры при оформлении ипотеки: для чего проводится и сколько стоит
Приобретение жилья в ипотеку всегда сопровождается необходимостью проведения множества дополнительных процедур: проверки заемщиков, страхования их жизни и самой недвижимости, а также ее оценки.
Последняя процедура особенно важна, поскольку позволяет банку получить информацию о том, сколько действительно стоит квартира, которая предлагается ему в качестве залога.
Поэтому далее будут рассмотрены особенности ее проведения, а также необходимые для этого документы и примерная стоимость.
Сущность и назначение процедуры
Стоимость при этом определяется на основании различных характеристик жилья: его площади, месторасположения, состояния внутренней отделки и т. п.
В отношении ипотечного кредита данная информация необходима для того, что определить цену залогового имущества и установить величину средств, которые при этом могут быть выданы заемщику. При этом оценка защищает права обеих сторон сделки, а именно:
- Банк получает гарантию, что в случае неплатежеспособности клиента залоговое имущество может быть реализовано на сумму, достаточную для покрытия долга.
- Заемщик может рассчитывать на то, что при условии неуплаты долга он сможет погасить его, продав свое имущество. В противном случае ему придется искать дополнительные средства самостоятельно.
Стоит учесть, что, в соответствии с требованиями законодательства, оценка недвижимости является обязательной при оформлении ипотеки.
Этапы оценки
Условно процедуру проведения оценки квартиры можно разделить на такие этапы:
- Выбор оценщика или компании. Более подробно об этом будет рассказано далее.
- Обращение и формирование заявки на оценку. В зависимости от выбранной компании сделать это можно как по телефону, так и на сайте (при его наличии).
- Согласование времени и места проведения оценки. Заказчик выбирает удобное для него время и сообщает оценщику адрес квартиры.
- Переговоры с оценщиком. Перед началом процедуры заказчик передает ему необходимые документы, а также вносит предоплату. В некоторых случаях сделать это можно и безналичным способом.
- Проведение оценки. Эта процедура может проходить с использованием нескольких методов, например:
- рыночный — специалисты сравнивают цены на реализованное в недавнем времени жилье с аналогичными параметрами той квартиры, которая подлежит оценке;
- затратный — в этом случае определяется размер затрат, которые необходимы для строительства жилья такого типа;
- доходный — при использовании данного метода учитывается возможность будущего увеличения рыночной стоимости квартиры.
При этом специалист может осматривать квартиру, делать ее фотографии, проверять соответствие характеристик документации и т. п. После этого он формирует отчет об установленной стоимости квартиры и передает его заказчику.
В зависимости от конкретного объекта длительность подготовки данного документа составляет несколько дней.
Необходимые документы
К пакету документов, которые клиент должен предоставить специалисту перед проведением оценки, относятся:
- правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, мены, дарения);
- кадастровый паспорт и план квартиры из БТИ;
- договор с застройщиком (если жилье приобретается в новостройке);
- паспорт клиента.
Если оценка проводится в отношении квартиры, которая уже находится в чьей-то собственности, то могут понадобиться и другие документы:
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- выписка из ЕГРП об отсутствии обременений;
- разрешение на сделку от органов опеки (если в квартире есть несовершеннолетние дети);
- справка о регистрации и т. д.
Отчет для банка и срок его действия
По результатам проведения процедуры формируется отчет оценочной компании, который содержит в себе:
- рыночную стоимость квартиры;
- ликвидную стоимость (именно она представляет для банка наибольший интерес).
Кроме этого, в отчете содержатся фотографии квартиры, копии документов на нее, а также документация самого оценщика. В среднем его объем составляет около 30 страниц. Страницы отчета нумеруются, сшиваются и закрепляются печатью компании. Забрать его клиент может как лично в оценочной компании, так и при помощи почты или службы курьерской доставки.
Что касается срока действия отчета, то он составляет полгода. Если в течение этого времени документ не был использован, то он теряет силу, а в отношении недвижимости должна быть назначена новая процедура оценки.
Стоимость оценки
Процедура проводится по согласию обеих сторон сделки, а вот обязательства по ее оплате полностью возлагаются на заемщика. Что касается стоимости, то она зависит от нескольких факторов:
- расценки отдельной компании или оценщика;
- срочность выполнения заказа;
- тип жилья (квартира, дом);
- месторасположение (город, сельская местность, пригород).
В среднем в 2016 году стоимость оценки составляет 5-6 тыс. руб. для стандартной городской квартиры, от 20 тыс. руб. — для загородной недвижимости.
Как провести оценку самостоятельно?
Проводить процедуру оценки могут как отдельные специалисты, так и специальные компании. Наиболее крупные банки сотрудничают с такими компаниями, поэтому оценку можно заказать прямо во время оформления ипотеки. В этом случае основным преимуществом является быстрота процедуры, поскольку такой оценщик уже аккредитован банком и не будет проходить дополнительную проверку его службой безопасности.
Однако и риск при этом также существует, ведь некоторые недобросовестные кредиторы могут договариваться с оценочными компаниями о несправедливом занижении цены. Поэтому клиент может и самостоятельно выбрать оценщика, настаивать на этом банк не имеет права. Но в этом случае процедура может стать более длительной.
Также он должен быть зарегистрирован в организации оценщиков и иметь оформленный страховой полис минимум на 300 тыс. руб. В противном случае банк просто не примет у клиента отчет от такой компании.
После самостоятельного поиска оценщика процедура такая же — специалист приезжает к клиенту, осматривает квартиру, проверяет документы и подготавливает отчет. Далее документ передается в банк, где он в течение определенного времени проходит проверку (вместе с документацией оценщика).
Каков порядок признания граждан РФ малоимущими с сопутствующими льготами, вы прочтете в статье на данную тему.
Что такое служебные жилые помещения и какие у них достоинства, вы узнаете ознакомившись с материалом по ссылке.
Как поступить, если оценочная стоимость ниже рыночной?
Нередкими бывают ситуации, когда две стоимости, указанные в отчете оценщика, не совпадают, особенно если дело касается квартиры на вторичном рынке. Это связано с разными факторами, при помощи которых формируются эти показатели. Например, наличие хорошего ремонта может повлиять на величину рыночной цены, однако ликвидная стоимость останется такой же.
В любом случае, вне зависимости от причин несовпадения этих цифр, банк при установлении суммы кредита будет ориентироваться на меньшую из них.
Поэтому у заемщика есть несколько вариантов:
- обратиться за оценкой в другую компанию;
- найти другое жилье, обе стоимости которого будут совпадать;
- быть готовым к тому, что кредит будет выдан на меньшую сумму, а часть денег ему придется добавить самостоятельно.
Поскольку ошибка со стороны оценщика чаще всего маловероятна, клиенту предстоит делать выбор между последними двумя вариантами. Банк в любом случае не станет рисковать, выдавая клиенту кредит на сумму, которая больше ликвидной.
Более того, он заинтересован в том, чтобы квартиры была оценена как можно дешевле, ведь в случае неуплаты долга он сможет ее быстрее продать. Поэтому заемщику необходимо быть готовым к тому, что суммы, утвержденной банком, на оплату реальной стоимости жилья может не хватить.