Как правильно продать приобретенную в ипотеку квартиру?

89

Вопрос о продаже ипотечной квартиры возникает тогда, когда необходимо расширить жилплощадь, разъехаться или из-за финансовых проблем закрыть ипотечный кредит.

В процессе реализации залоговой недвижимости возникает много нюансов и трудностей, но практически все они преодолимы.

Особенности и сложности реализации ипотечной квартиры

Важная особенность проведения сделки — контроль со стороны представителей банка на каждом этапе.

Решив продать находящуюся в залоге у банка недвижимость, собственник помещения может столкнуться со следующими сложностями:условия получения ипотеки

  1. Банк не может запретить продавать квартиру, но имеет возможность иными способами ограничить действия заемщика. Например, одним из условий проведения сделки является полное досрочное погашение задолженности по кредитному договору;
  2. Трудности в поиске покупателя. Желающий приобрести находящуюся под обременением недвижимость должен быть готов внести аванс в размере остатка задолженности по оформленному продавцом ипотечному кредиту;
  3. Сделка по купле-продаже находящегося в ипотеке жилья может занять чуть больше времени, нежели аналогичная сделка с «чистой» квартирой. Соответственно покупатель может потребовать снижения стоимости объекта;
  4. В зависимости от схемы проведения сделки, есть особенности в расчетах по договору купли-продажи.

Могут возникнуть и индивидуальные сложности в рамках каждой схемы продажи квартиры, на которую наложено обременение (ипотека):

Самостоятельно за наличный расчет

Это самый простой способ реализации объекта недвижимости.

Ключи от квартирыОн заключается в том, что заемщик самостоятельно или с помощью представителя агентства недвижимости ищет покупателя, который будет готов на покупку квартиры за наличный расчет.

Когда желающий купить квартиру найден, стороны договариваются о том, что покупатель передает часть денежных средств продавцу. Сумма направляется заемщиком на гашение ипотеки.

Сложность заключается в том, что на совершение сделки потребуется чуть больше времени: после полного закрытия кредитного договора сотрудникам банка необходимо несколько дней (а иногда и недель), чтобы подготовить документы для снятия обременения с недвижимости;

Продажа жилья ипотечнику

Способ заключается в том, что покупатель приобретает недвижимость с использованием кредитных средств, выдаваемых банком. Далее может быть два варианта:Договор приобретения недвижимости

  • Ипотека оформляется в том же кредитном учреждении, в котором первоначально оформлен кредит на квартиру. В этом случае у сотрудников банка вероятнее всего не возникнет вопросов при оценке предмета залога. Они смогут до снятия обременения провести юрэкспертизу документов и сообщить решение о том, будет выдан кредит на квартиру или нет;
  • Ипотека оформляется в ином кредитном учреждении. В этом случае сотрудники залогового подразделения банка, вероятнее всего, смогут рассмотреть пакет документов по предмету сделки и вынести решение о возможности кредитования только после того, как с квартиры будет снято обременение.
Нюанс связан с тем, что одним из требований банков является отсутствие каких-либо ограничений и обременений относительно передаваемого в залог имущества.

Реализация квартиры с помощью банка

Предоставление услуг банкаНаименее выгодный для заемщика вариант продажи жилья. Как правило, реализация ипотечной квартиры с помощью банка происходит с публичных торгов тогда, когда заемщик перестает исполнять предусмотренные условиями кредитного договора обязательства.

Особенность сделки заключается в том, что заинтересованные в быстрой реализации залога сотрудники банка продают квартиру по стоимости ниже рыночной. Соответственно, заемщик получит на руки меньшую сумму денежных средств, нежели при самостоятельной продаже квартиры и будет вынужден оплатить все расходы, связанные с реализацией предмета залога.

Алгоритм продажи квартиры в рамках каждого способа

Рассмотрим подробнее каждый способ продажи обремененной ипотекой квартиры:

Самостоятельно за наличный расчет

Алгоритм действий

  1. Письменно сообщить банку о намерении продать квартиру;
  2. Получить письменное согласие;
  3. Собрать необходимые для продажи жилья документы;
  4. Самостоятельно или с помощью агента найти покупателя;
  5. Заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи с условием передачи аванса (задатка) в сумме остатка задолженности по ипотеке;
  6. Закрыть кредит;
  7. Получить от сотрудников банка пакет документов, необходимых для снятия обременения в Росреестре;
  8. Заключить основной договор купли-продажи;
  9. Сдать в Росреестр или МФЦ на госрегистрацию 2 пакета документов: на снятие обременения, на регистрацию перехода права собственности;
  10. По прошествии установленного законодательством срока договор зарегистрируют.

Какие документы необходимы для продажи жилья и где их получить

В это случае потребуется собрать два пакета документов:

Для снятия обременения (пакет №1):

  • Закладная (в банке);
  • Справка о погашении ипотеки (в банке).

Для регистрации перехода права собственности (пакет №2):документы для продажи квартир

  • Свидетельство о госрегистрации права (на руках у заемщика);
  • Правоустанавливающий документ на недвижимость (на руках у заемщика);
  • Справка из паспортного стола о зарегистрированных;
  • Кадастровый паспорт, поэтажный план (МФЦ или Росреестр);
  • Копии паспортов покупателя и продавца;
  • Заключенный между сторонами договор купли-продажи;
  • Документы, подтверждающие расчет между покупателем и продавцом.

Продажа жилья ипотечнику

Алгоритм действий

  1. Выполнить действия, аналогичные указанным в п. 1-7 способа «Самостоятельная продажа за наличный расчет»;
  2. Снять обременение с квартиры; 3.Сформировать и передать в банк пакет документов, необходимый для принятия решения о возможности выдачи ипотеки на квартиру;
  3. В случае положительного решения о проведении сделки, заключить основной договор купли-продажи;
  4. Сдать договор на госрегистрацию в Росреестр или МФЦ;
  5. По прошествии установленного законодательством срока договор зарегистрируют.

Какие документы необходимы для продажи жилья и где их получить

Дополнительно к перечню документов при продаже за наличный расчет необходимы:

  • Отчет об оценке квартиры (покупатель заказывает в аккредитованной банком оценочной компании);
  • Кредитный договор и закладная (покупатель оформляет в банке-кредиторе).

Реализация с помощью банка

Алгоритм действий

  1. Представитель залогового подразделения банка или аккредитованной оценочной компании выполняют оценку квартиры;
  2. Сотрудники соответствующего подразделения банка выставляют квартиру на продажу на сайте кредитного учреждения и на прочих ресурсах, предназначенных для реализации залогового имущества;
  3. Когда покупатель найден, продажа объекта осуществляется одним из вышеперечисленных способов.

Порядок действий зависит от того, рассчитывается продавец за квартиру наличными денежными средствами или приобретает ее в ипотеку.

Какие документы необходимы для продажи жилья и где их получить

Содержание пакета документов обозначено выше и зависит от того, продается квартира за наличные денежные средства или в ипотеку.

Стоит обратить внимание, что приведенный в таблице перечень документов является примерным и может варьироваться в зависимости от каждой отдельной ситуации.

Информацию о документации и сроках регистрации перехода права собственностиприобретение недвижимости можно узнать на сайте Росреестра.

Квартира «продастся» быстрее, если обременение будет снято. С этой целью можно попробовать оформить нецелевой потребительский кредит в размере остатка задолженности по ипотеке.

Выданные банком средства направить на погашение ипотеки, снять обременение, а уж потом заниматься продажей жилья.

Можно ли продать квартиру, купленную по программе «Военная ипотека»?

Военная ипотека отличается тем, что квартира пребывает в залоге не только у банка, но и у государства. Продать такую недвижимость можно только после снятия обоих обременений.

Для этого нужно погасить не только ипотечный кредит, но и целевой жилищный заем, выданный ФГКУ «Росвоенипотека».

Необходимо учесть, что военнослужащий имеет возможность воспользоваться повторно средствами целевого жилищного займа.

Какие подводные камни могут возникнуть при продаже квартиры, купленной в ипотеку?

При реализации сделки по продаже обремененного ипотекой жилья могут возникнуть следующие нюансы:Кредит на надвижимость

  • На продажу квартиры необходимо разрешение кредитной организации;
  • Продавец и покупатель несут финансовые риски. Важно, чтобы ни одна из сторон не отказалась от выполнения обязательств;
  • По причине ряда нюансов, составление договора купли-продажи целесообразно доверить специалисту;
  • Реализация предмета залога может занять много времени: некоторым кредитным учреждениям необходим срок около месяца, чтобы подготовить пакет документов для снятия обременения.
получить квартиру по договору социального наймаКакие категории граждан признанные нуждающимися в жилых помещениях получат то что им полагается по закону?

Что такое социальный найм и как он работает, вы прочтете в нашей статье.

Что такое общежитие и какие виды помещений относятся к нему, описано в материале по ссылке.

Стоимость ипотечных квартир

Реализация объектов с обременением предполагает более объемный пакет документов и занимает больше времени, чем потребовалось бы при купле-продаже «чистой» квартиры.

Поэтому продавцам ипотечных квартир необходимо учесть, что объект придется продавать с некоторым дисконтом.

 

НЕТ КОММЕНТАРИЕВ

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.