Содержание договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Покупка жилья за счет кредитных средств предполагает особый порядок сделки. Договор купли-продажи должен содержать не только условия сторон, но и гарантии предоставления средств покупателю от кредитной организации, а также порядок наложения обременений на купленную недвижимость.

Общие принципы заключения ипотечных договоров

Договор покупки квартиры в ипотеку отличается от обычного договора купли-продажи условиями оплаты и способом перечисления денежных средств. Заключение таких договоров регулируется:

  • Статьями 549-558 Гражданского кодекса;
  • Положениями закона № 102 «Об ипотеке».

Купить квартиру в ипотеку можно как у частного лица (собственника или застройщика), так и у банка. В случае покупки квартиры у частного лица на вторичном рынке покупатель последовательно заключает три договора:

  • предварительный договор с продавцом;
  • договор о предоставлении ипотеки с кредитной организацией;
  • основной договор купли-продажи.

Предварительный договор с указанием параметров жилого помещения и суммы сделки необходим для представления в кредитную организацию при формировании заявки на кредит. Если кредит одобрен и с банком подписан договор об ипотеке, то покупатель может заключать основное соглашение с продавцом.

Структура и содержание договора

Основной договор покупки квартиры состоит из следующих разделов:

  • ФИО и паспортные данные сторон;
  • информация о предмете купли-продажи;
  • цена, источник оплаты и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи квартиры;
  • сведения об обременениях;
  • условия разрешения споров.

Предметом сделки является квартира, для которой нужно указать кадастровый номер, почтовый адрес и общую площадь. Данные о квартире должны позволять однозначно определить её в списке Росреестра (п. 2 ст. 9 закона № 102). Продавец должен указать реквизиты выписки из ЕГРН о правах на квартиру.

В качестве источника средств нужно указать заемные средства и привести точное наименование банка, а также номер и дату подписания ипотечного договора. Передача денежных средств осуществляется безналичным путем напрямую от банка к продавцу, поэтому в договоре должны быть приведены реквизиты счетов, которые первоначально были указаны при заключении предварительного соглашения.

Обязанностью продавца является предоставить банку и покупателю необходимые сведения о квартире и передать её покупателю, после чего принять участие в регистрации сделки. Покупатель обязан оплатить продавцу сумму покупки через банк и принять недвижимость.

Если в квартире есть прописанные лица, в договоре должно быть указано право таких лиц на жилплощадь.

Типовой договор покупки жилья в ипотеку здесь.

Если квартира покупается непосредственно у банка, то договор предоставления займа и покупки жилья объединяются в один документ, который помимо вышеперечисленных основных условий должен сдержать:

  • график погашения задолженности;
  • обеспечение займа (залог);
  • размер первоначального взноса;
  • ответственность покупателя за просрочку платежей и невозвращение долга банку.

Обеспечение займа может быть как за счет покупаемой квартиры, так и за счет иной недвижимости покупателя. Все споры между сторонами подлежат решению в судебном порядке.

счета эскроуАкт передачи земельного участка договору дарения земельного участка подробно описан в нашей статье.

В чем особенности использования счета эскроу для внесения оплаты за покупку квартиры? Подробно об этом мы рассказали здесь.

Пошаговая процедура приватизации комнаты в общежитии описана в нашей статье.

Особенности ипотечных договоров

Если квартира продается на вторичном рынке, то банк самостоятельно проводит её проверку на возможные обременения залогом или прописанными лицами. При наличии прописанных лиц, не достигших совершеннолетия, продавец должен запросить разрешение на продажу жилья в службе опеки.

Важно учитывать, что если разрешение у опеки запрашивается для продажи квартиры в ипотеку, то опека должна оформить разрешение или отказ не позднее, чем через месяц после обращения, согласно п. 3 ст. 77 закона «Об ипотеке».

Большинство банков при выдаче ипотечных кредитов требуют нотариального заверения договоров купли-продажи, но для такого заверения предусмотрен фиксированный нотариальный тариф – 200 рублей (ч. 4 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

В большинстве договоров покупки жилья через ипотеку указывается двухэтапный способ передачи денежных средств продавцу:

  • первая часть средств перечисляется банком в день подписания договора;
  • вторая часть – после государственной регистрации сделки.

Авансовая часть определяется сторонами с учетом условий банка и обычно составляет до 10 % от суммы покупки.

Заключение

Договор покупки квартиры в ипотеку должен обязательно заверяться в нотариальной конторе и содержать сведения о кредитном договоре, чтобы предоставить продавцу гарантию платежеспособности покупателя. Успешность сделки во многом зависит от условий предварительного договора и тщательной предпродажной подготовке документов на квартиру.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам:

 
 

ПОДЕЛИТЬСЯ