Рейдеры на рынке недвижимости
Рейдерских захват можно наблюдать не только в сфере бизнеса, но и в жилищном хозяйстве. Целью рейдеров является получение любыми способами прав на недвижимость.
Способствует развитию такого явления недостаточная юридическая осведомленность граждан в вопросах, касающихся их собственности.
Что такое рейдерский захват квартиры?
Неправомерные действия опираются на:
- Мошенничество;
- Некомпетентность граждан в правовых вопросах;
- Использование заинтересованными лицами пробелов в законодательстве в корыстных целях.
Нередко рейдеры действуют группой:
- В сговоре с должностными лицами, нотариусами;
- Под видом работающих на рынке недвижимости компаний или риэлторов, сотрудников юридических фирм.
Кто-то из жертв не может оценить серьезность всей ситуации, кто-то не желает проявить интерес и найти время для изучения законодательства, сталкиваясь с вопросами правового характера при проведении каких-либо сделок с недвижимостью. Настоящей «находкой» для рейдеров являются одинокие пожилые люди и социально опустившиеся граждане.
Рейдеры зачастую блестяще подкованы в юридических тонкостях законодательства.
Это группа лиц, отлично разбирающаяся в конъюнктуре местного рынка недвижимости, знающая законы настолько, что доказать правоту обманутых и выселенных ими владельцев квартир, оспорить сделку практически невозможно.
Основные способы
Мошенники пользуются несколькими хорошо отработанными и проверенными временем способами отъема имущества.
Вот наиболее распространенные из них:
Отказ освободить помещение
Сделка по продаже квартиры завершается подписанием сторонами договора купли-продажи.
Случается, что недобросовестный продавец после получения денег и передачи документов на госрегистрацию отказывается освобождать квартиру и отдавать ключи, мотивируя свои действия тем, что:
- Денег он не получал;
- Договор был подписан им под давлением.
На руку рейдеру в такой ситуации может быть отсутствие доказательств перевода покупателем денег в счет стоимости жилья:
- нотариальных расписок;
- платежных банковских документов.
Оспаривание договора в судебном порядке
Например, бывший хозяин квартиры после совершения сделки выехал за пределы страны. Через некоторое время к новому владельцу жилья явилось лицо с судебным решением, согласно которому квартиру необходимо освободить.
Такое решение суд принял, основываясь на наличии договоренности о том, что предыдущий владелец жилья якобы дал обязательство продать его рейдеру.
Деньги настоящему владельцу при оспаривании сделки не возвращаются, а рассмотрение жалоб в апелляционной инстанции — процесс небыстрый, иногда занимает несколько месяцев.
Имея на руках вступившее в законную силу судебное решение, рейдер принудительно с помощью приставов и сотрудников правоохранительных органов отнимает жилье.
Фальсификация долговых обязательств
Заключается в предъявлении претензий по выдуманным рейдерами обстоятельствам.
Например, основанием возникновения долга может стать жалоба со стороны соседей на затопление в период отсутствия хозяина жилья. При этом соседи могут предъявить документы, подтверждающие ущерб и выполненные после этого ремонтные работы.
В результате сумма может получиться довольно внушительной.
Если квартира не является единственной недвижимостью собственника, ее могут выставить на торги с целью покрытия долговых обязательств.
Выселение из приватизированной квартиры
Основанием для выселения могут стать якобы найденные нарушения при оформлении ордера. Если после получения ордера владельцы жилья протянули с приватизацией, рейдеры могут инициировать судебное разбирательство и аннулировать ордер.
Захват доли в общем имуществе
Очень распространенный способ отъема квартиры. Заключается в том, что получивший право на небольшую долю в жилье рейдер, любыми способами принуждает других собственников жилья к продаже имущества. Причиной захвата доли может стать, например, получение денежных средств у частного лица под залог недвижимости.
Рейдер может сделать жизнь в квартире настолько невыносимой, что собственник будет рад избавиться от недвижимости за любую цену. В результате выкуп квартиры осуществляют рейдеры по очень низкой цене.
Подделка документации
Заключается в подделке нотариальных доверенностей, необходимых для представления интересов собственника квартиры в суде, Росреестре и прочих официальных структурах.
Например, рейдер обращается с иском в суд, заявляя свои требования на получение квартиры в счет погашения долга. В ходе судебного заседания действующий по поддельной доверенности якобы представитель собственника соглашается с требованиями.
Что предпринять в случае рейдерского захвата?
Поэтому в правовом плане отъем квартиры происходит таким образом, что оспорить его потом достаточно сложно.
Негативные события можно предупредить следующим образом:
- Обращение к грамотным и имеющим рекомендации юристам при любых связанных с недвижимостью вопросах;
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, стоит выделить ребенку хотя бы небольшую долю. Такие квартиры рейдерам не интересны, поскольку сделка будет возможна только под контролем представителей органов опеки.
При возникновении подозрений на осуществление рейдерского захвата собственнику жилья необходимо в срочном порядке:
- Обратиться в правоохранительные органы;
- Заручиться поддержкой грамотного юриста;
- Выяснить в Росреестре, передавались ли какие-либо договора на регистрацию прав с квартирой. При необходимости написать заявление на приостановку сделки с недвижимостью;
- Если сделка совершена, обратиться в суд с иском об ее оспаривании.
Какого рода помещения есть в представляемых льготным категориям граждан социальном жилье, вы узнаете в нашей статье.
Узнайте, какие документы необходимы для безопасной аренды квартиры, в материале по ссылке.
Как обезопасить себя от рейдеров?
Чтобы обезопасить себя от рейдеров и прочих мошенников, жертвой которых может стать владелец недвижимости, стоит прислушаться к следующим советам:
- Не пускать в жилое помещение незнакомцев, не передавать им никаких документов на собственность;
- Не обсуждать вопросы, касающиеся недвижимости, с посторонними людьми;
- Не заключать договоры на продажу квартиры с неизвестными лицами, подозрительными агентами по недвижимости;
- Ни под каким предлогом не выдавать доверенностей на совершение операций с недвижимостью третьим лицам, участвовать в сделках самостоятельно;
- Расписываться в документах так, чтобы подпись было сложно подделать;
- Оригиналы документов на жилье стоит хранить в надежном месте;
- Не подписывать документы, смысл которых не ясен или которые можно трактовать двояко, без консультации у проверенного юриста.
В большинстве случаев захват квартир или долей в них осуществляется с использованием поддельной подписи, сфальсифицированных документов, свидетельствующих о том, что собственник якобы изъявил желание продать или подарить недвижимость. Рейдер может получать информацию о владельцах жилья: возрасте, составе семьи, социальном статусе, благодаря связям в жилищных и даже правоохранительных органах.
В противном случае судебные тяжбы по поводу нарушенных прав могут затянуться не на один год.