Сдача квартиры в аренду: схемы и способы уплаты налога
Наличие такой собственности, как квартира или дом, предоставляет ее владельцу возможность получения дополнительного источника доходов от их сдачи в аренду. Величина арендной платы при этом зависит от многих факторов, достигая порой весьма немалой суммы.
Однако вместе с правом на получение этих денег у арендодателя возникают и определенные обязанности, например, по уплате налогов. Более подробно о том, когда именно и в каком размере возникают налоговые обязательства, а также как определить размер платежа — далее в статье.
Необходимость уплаты налога при сдаче квартиры в аренду
Он взимается со всех видов денежных поступлений гражданина, которые, в соответствии с законодательством, считаются доходами.
Главным законодательным актом, который регулирует налоговую сферу государства, является Налоговый кодекс РФ. В частности, в ст. 208 этого законодательного акта перечислены все источники доходов, с которых может быть отчислен НДФЛ. В пп. 4 п. 1 этой статьи в качестве одного их таких источников указаны поступления от сдачи в аренду квартиры.
Кроме этого, такая деятельность считается еще и предпринимательской, поскольку основной целью ее осуществления является систематическое получение прибыли. Поэтому очевидно, что необходимость уплаты налогов для арендодателя является законодательной обязанностью, при несоблюдении которой он может быть привлечен к ответственности.
Ответственность за неуплату
Уклонение от налоговых обязательств при сдаче квартиры в аренду является весьма распространенным нарушением.
Причин этого несколько:
- Нежелание собственника отдавать часть своего дохода. В зависимости от выбранного варианта налогового режима (общего или одного из специальных) он должен будет выплачивать в бюджет определенный процент от своего дохода. Для компенсации этой суммы обычно поднимается арендная плата, что негативно влияет на уровень спроса на жилье.
- Необходимость регистрации в качестве ИП. Выполнение этого требования в большинстве случаев является обязательным для арендодателя. В противном случае его действия будут трактоваться как осуществление предпринимательской деятельности без регистрации ИП.
- Необходимость заключения договора аренды жилья. Этот документ предоставляет съемщикам жилья множество прав, которые для собственника являются нежелательными. В частности, он не сможет повышать стоимость аренды по своему усмотрению или выселить жильцов без предупреждения.
- Обязательства по оформлению определенных документов. В частности, плательщику необходимо периодически заполнять и сдавать в налоговую инспекцию по своему месту регистрации декларации с указанными в них суммами доходов и размерами налогов.
Вне зависимости от причины, по которой владелец недвижимости не желает платить налоги, его может ожидать следующая ответственность:
Налоговая
Она заключается в том, что с нарушителя могут взыскать сумму:
- неуплаченных взносов;
- пени за их несвоевременную уплату (ее размер составляет 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки);
- штрафа за непредставление декларации в размере 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц (минимум 1000 руб., максимум 30% от указанной суммы);
- штрафа за нарушение сроков уплаты налога (20 или 40% от суммы).
Уголовная
Она наступает в том случае, если арендодатель уклонялся от уплаты платежей больше трех лет подряд, а размер долга за этот период составил 600 тыс. руб. и более.
Заключается в следующем:
- штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб.;
- принудительные работы длительностью до года;
- арест до полугода;
- лишение свободы на срок до года.
Как уплатить налог: пошаговая схема
Во избежание подобной ответственности собственнику квартиры необходимо уплачивать со своего дохода необходимые отчисления. Для этого нужно:
- Заключить договор аренды. Он оформляется в письменном виде и подписывается сторонами. Обязательного нотариального заверения документ не требует. Для его подписания необходимы документы, удостоверяющие личность обеих сторон сделки.
- Зарегистрировать договор. Это требуется только в том случае, если документ является долгосрочным, то есть заключен на один год и более. Регистрируется договор в Росреестре.
- Подтверждать источники доходов. Для этого можно при каждом получении арендной платы брать с нанимателя расписку с указанной в ней суммой. Альтернативный способ — получать платежи в виде банковского перевода.
- Выплачивать налог. Это обязательство будет оставаться у арендодателя до тех пор, пока он получает от своей деятельности доход.
Одним из популярных среди арендодателей способов уклонения от уплаты налога является заключение краткосрочного договора, который не нужно регистрировать в Росреестре. Однако ответственность за неуплату налогов в этом случае будет такая же, как и при полном отсутствии документа.
Как и куда платить?
Величина налога, а также особенности его уплаты и документального оформления зависят от того, по какой именно схеме арендодатель решает сдавать квартиру.
Возможны три наиболее распространенных варианта:
Уплата НДФЛ с физического лица
Этот способ наиболее простой, поскольку собственник не должен нигде регистрироваться.
Достаточно лишь официально зарегистрировать договор и вовремя сдавать декларацию.
Сдается этот документ ежегодно до 30 апреля.
Регистрация в качестве ИП и переход на упрощенную систему налогообложения
Этот вариант более сложный и требует от арендодателя регистрации в налоговой. После этого необходимо не только сдавать декларации, но и вести книгу доходов и расходов. Преимуществом данного способа является экономия, поскольку размер единого налога будет меньше, чем при уплате НДФЛ.
Приобретение патента
В этом случае также требуется регистрация в качестве ИП, однако система налогообложения выбирается патентная. Для этого ИП получает специальный документ (патент), дающий ему право на осуществление выбранной деятельности, то есть сдачу квартиры в аренду.
Данный вариант не является особо выгодным или удобным, поскольку стоимость документа обычно высокая, а выдается он максимум на один год. После окончания срока патент необходимо оформлять заново.
Налог выплачивается ежегодно на банковские реквизиты, которые можно узнать в местном отделении налоговой службы. Денежные средства можно вносить как наличными в отделениях банка, так и переводить на счет при помощи безналичного расчета.
После проведения операции подтверждающие оплату документы (квитанции) нужно обязательно сохранять. Налоговая декларация в местную инспекцию также сдается с такой же периодичностью, до 30 апреля того года, который следует за отчетным. Форма декларации — 3-НДФЛ.
Определение и изменение размера налога
Величина налога и особенности его расчета зависят от того, какая именно из перечисленных выше схем была выбрана собственником квартиры:
Физические лица должны уплачивать НДФЛ
Его размер составляет:
- 13% — для резидентов страны;
- 30 % — для нерезидентов (то есть для тех лиц, которые находятся на территории страны менее 183 дней в году).
Данная ставка действительна как для 2016, так и для 2017 года. Например:
НДФЛ = (10 000 * 12) * 13% = 15 600 руб.
Получается, что за год арендодатель должен будет отдать плату, полученную за 1,5 месяца аренды.
ИП на упрощенной системе должны платить единый налог
Его величина составляет 6% от доходов. На первый взгляд такой вариант более выгодный, однако в этом случае у предпринимателя есть дополнительные расходы:
- госпошлина при регистрации ИП (составляет 800 руб.);
- страховые пенсионные взносы (26% от МРОТ*, то есть 23 400 руб.);
- страховые медицинские взносы (5,1% от МРОТ*, то есть 4 590 руб.).
* Размер МРОТ в 2017 году 7500 рублей в месяц.
Н = (10 000 * 12) * 6% + 23 400 + 4 590 + 800 = 35 990 руб.
Также предпринимателю необходимо уплачивать налог ежеквартально (то есть авансовыми платежами) и вести книгу доходов и расходов.
Ипотека для матерей-одиночек может иметь очень выгодные условия. Как их добиться вы узнаете в нашей статье.
Оформление кредита на недвижимость лучше доверить проверенному банку. О таком банке можно прочитать по ссылке.
Покупка патента
Его стоимость зависит от многих факторов: конкретного субъекта РФ, площади квартиры, ее месторасположения и т. д. Однако редко этот вариант выгоднее, чем уплата НДФЛ.
Возможную величину налога по каждому из вариантов желательно рассчитывать с учетом всех параметров будущей деятельности, ведь итоговый результат зависит именно от этого. Главное, чтобы собственник квартиры предоставлял ее в аренду в соответствии с законодательными требованиями и уплачивал от своей деятельности необходимые налоги.