Кроме того, что земли сельскохозяйственного назначения расположены за пределами городской черты и служат для проведения сельскохозяйственных работ, они обладают рядом характеристик, о которых известно далеко не всем.
Законодательство не допускается нарушения установленных норм использования земель, особенно - предназначенных для сельскохозяйственной деятельности.
Использование земель из категории сельскохозяйственного назначения имеет свою специфику, которую требуется учесть при проведении работ, запланированных владельцем участка.
Основные характеристики земель сельскохозяйственного назначения
Земельные участки сельхозназначения – это официально выделенные правообладателям части земли, расположенные в массивах, предназначенных для ведения сельхозработ.
Такие массивы всегда расположены за пределами населённых пунктов и в удалении от промышленных застроек. Их распределение, правила выдела и оформления, а так же норм извлечения из них полезных свойств регулируются источниками законодательства:
- статьи 77, 78 ЗК РФ;
- статьи 7.3, 8.3 КоАП РФ;
- статьи 81, 82 ЗК РФ (правообладатели).
К категории земель сельскохозяйственного назначения относятся угодья, которые используются:
- под пашни;
- луга для сенокосов и выпаса скота;
- участки под огороды и бахчи;
- садовые участки;
- дачные участки, допускающие возведение домов любого статуса;
- защитные лесополосы и лесопосадки;
- дороги, проходящие через массив;
- почвы, использующиеся для бизнеса;
- использующиеся для научных исследований.
В целом их можно классифицировать следующим образом:
- Угодья, использующиеся для животноводства и растениеводства.
- Массивы, на которых расположены объекты сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственной инфраструктуры.
- Территории с расположением водоёмов с замкнутыми берегами, лесные массивы и поросшие древесно-кустарниковой растительностью, почвы.
- Изъятые из оборота (фонд перераспределения).
Классификация происходит на основании зонирования территории региона и присвоения соответствующих кадастровых номеров каждому массиву.
Стоимость земельных участков
Как правило, выделяется кадастровая и рыночная стоимость земель. Но когда речь идёт о землях сельхозначения, то участки зачастую выкупаются по кадастровой стоимости, если на торги их выставляет местный муниципалитет. Оценка с установлением кадастровой стоимости происходит один раз в 5 лет на основании ревизии. Ревизия назначается на региональном уровне земельным департаментом и проводится с одобрительной санкции, полученной на федеральном уровне.
Результаты оценки в форме отчёта так же представляются в Минэкономразвития РФ.
Здесь по преимуществу применяется сравнительный подход – копирование стоимость близлежащих участков того же назначения.
Угодья, отличающиеся особой рентабельностью, могут стоить существенно дороже. Для этого потребуется экспертная оценка земель, проведённая путём применения профессиональных методик расчётов, с опорой на нормы Закона об оценочной деятельности. По преимуществу здесь применяется доходный подход, допускающий установления автономной стоимости, исходящей из таких преимуществ как:
- экология и ландшафт;
- близость к населённому пункту;
- транспортная доступность.
Исходя из этого, ценовые варианты даже в одном регионе могут существенно различаться.
Регион | Максимальная стоимость за сотку ЗУ | Минимальная стоимость за сотку ЗУ |
Ленинградский район | 300 тысяч рублей – в прилегающих районах | 50 тысяч – в удалённых |
Московская область | До 1 миллиона рублей – вблизи МКАД | От 9 тысяч рублей – в удалении от МКАД |
Новая Москва | До 50 тысяч | От 1 200 рублей - в отдалённых районах Новой Москвы |
Средняя полоса России | До 30 000 рублей | От 1 000 рублей |
Республика Крым | 0т 4 тысяч долларов – недалеко от моря | От 12 500 рублей |
Виды разрешённого использования
Согласно классификатору, данная категория земель подразделяется на 18 видов, основными считаются:
- растениеводство;
- животноводство, пчеловодство, рыбоводство;
- участки для ЛПХ;
- участки для научных исследований;
- питомники;
- овощехранилища и перерабатывающие предприятия;
- инфраструктура, обеспечивающая сельское хозяйство.
Классификатор представляет перечисленные виды более дифференцированно и развёрнуто.
Весь массив, относящийся к соответствующему виду использования, получает кадастровый адрес – код, по которому он вносится в кадастровый реестр, а впоследствии будет найден на местности благодаря установленным координатам.
Для дачных участков, прилегающих к населённому пункту, допустимо присвоение почтового адреса. Это происходит следующим образом:
- Учредитель СНТ – юридическое лицо или председатель правления дачного товарищества обращается с официальной заявкой к председателю исполкома, на территории которого расположен дачный посёлок.
- В заявки излагаются причины притязаний на присвоение адреса и перечисляются условия, допускающие его присвоение.
- Заявка рассматривается на слушаниях, куда приглашаются уполномоченные представители дачного товарищества.
- Ответ поступает в виде решения комиссии. Может быть как положительным, так и отрицательным, с указанием на нормы закона, мотивирующие согласие или отказ.
- Положительное решение позволяет заняться оформлением документации, с регистрацией посёлка и установлением адресов.
- Отрицательное решение может оспариваться в судебном порядке в десятидневный срок.
После получения адреса возможна прописка, но при условии:
- дом допускает использование в качестве жилого;
- возможно круглогодичное проживание, безопасное для жизнедеятельности;
- в шаговой доступности находятся коммуникации;
- имеется транспортное сообщение с населённым пунктом.
Эти условия устанавливаются местной администрацией и удостоверяются актом проверки.
Дарение земель сельхозназначения
Эта категория земель может оформляться в собственность. А недвижимость, являющаяся собственностью, может участвовать в сделках, в том числе – дарении. Однако здесь вступает в силу закон № 101-ФЗ, от 24.07.02 г. Он регламентирует ряд норм, обязательных для исполнения.
В частности, участки в совместной собственности могут быть подарены только при условии:
- Если число сособственников превышает 5 человек, в силу вступают нормы статей 13, 14 ГК РФ, требующие согласие совладельцев.
- Пай на землю может передаваться безвозмездно только остальным держателем паевых прав, или муниципалитету. При дарении третьим лицам, требуется согласование.
- Право на долю участка, использующегося в бизнесе, так же может беспрепятственно происходить только тогда, когда одаряемый – правообладатель смежной доли. В остальных случаях требуется согласование.
Некоторые участки находятся под особым контролем муниципалитетов. Например, если они расположены в пределах НИИ, в питомниках охраняемых законом, или на территории почв с высоким плодородием и т.п. Такими участками свободно распоряжаться нельзя. Сделка может осуществляться только с согласия председателя местного исполкома.
Нецелевое использование участка
Нецелевое использование земель – это нарушение норм земельного и административного права, выражающееся в проведении на участке работ, не санкционированных регламентом, или – не использование участка в течение установленного времени.
За этот вид нарушений предусматривается административная ответственность. По усмотрению администрации и исходя из специфики нарушений, выносится административное взыскание на основании статьи 8.8 КоАП РФ, или на основании статьи 7.1 КоАП (самозахват).